חוות דעת יב' – זכויות בדירת מגורים לאחר פטירת הדייר

מאת: עו"ד דוד סער

21-1-2014

חוות דעת משפטית

נתבקשתי על ידך לבחון תיקון כתב התביעה כנגד מר י', בעניין מחלוקת ביניכם על זכויות בנכס, שהינו דירה בתל-אביב-יפו.

תשובתי הנה בהסתמך על העובדות, הנתונים והמסמכים, כפי שנמסרו לי על ידך ועל הבנתי את הדין הקיים והפסיקה.

ויובהר!!! בהעדר הלכה מחייבת, הנסמכת על נסיבות המקרה הקונקרטי, לא ניתן לחזות בוודאות, כיצד יפסקו הערכאות המשפטיות, אם וכאשר העניין יובא בפניהם.

א. העובדות הצריכות לעניין בתמצית

1. המנוחה ש' ז"ל, גרה בדירה בתל-אביב יפו. הבעלים הרשומים של הנכס היא עמידר.
2. ככל הנראה למנוחה היו זכויות או מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, או מכוח חוק זכויות הדייר הדיור הציבורי, תשנ"ח-1998, ובחוות הדעת נבחן את הזכויות העומדות לנכדיה.
3. המנוחה נפטרה בחודש מאי.
4. לדבריך, בחצי השנה לפני מותה התגוררת לסירוגין הן בדירתה של סבתך, אשר גרה יחד עם ביתה, דודתך, והן בדירה בשכירות בתל-אביב.
5. לאחר מותה של סבתך, דודתך המשיכה לגור בדירה, עד אשר נפטרה ואילו אתה טסת להונגריה, ולאחר ששבת לארץ גרת בשכירות בתל-אביב.
6. כל אחד מן הצדדים טוען כי הוא התגורר עם המנוחה בדירה עובר לפטירתה, וכל אחד מהם טוען לזכויות בנכס.
7. בדיון שנערך בפני בית המשפט, ניתנו 30 ימים להגשת בקשה לתיקון כתב תביעה.

ב. המסגרת הנורמטיבית

1. שני חוקים נוגעים לזכויות הדיירות המוגנת לאחר פטירת הדייר המוגן. חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ("חוק הגנת הדייר"), וחוק זכויות הדייר הדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 ("חוק זכויות הדייר").
2. בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר, שעניינו דייר של דירה שנפטר, נקבע כך:

"(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם"

10. בחוק זכויות הדייר, בנוסחו נכון למועד פטירת המנוחה, נקבע כך:

"בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי".

ג. זכאות מכוח חוק זכויות הדייר

11. בסעיף 3 לחוק זכויות הדייר נקבעו זכויותיו של דייר ממשיך. החוק שונה בשנת 2009, ובע"א (חיפה) 22777-05-13, אורי אזולאי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (פורסם בנבו), נידונו התנאים על פי החוק לפיהם זכאי דייר ממשיך להחזיק בדירה בדיור הציבורי, כך:

"עד לתיקון רשאי היה הדייר הממשיך להמשיך ולהחזיק בדירה בתנאי שהדייר הזכאי החזיק בה חמש שנים, בתנאי שלא היתה בבעלותו דירה אחרת בחמש שנים שקדמו לפטירת הזכאי ובתנאי שהתגורר עם הדייר הזכאי במשך שלוש שנים לפחות לפני מותו של הדייר הזכאי.

לפי הנוסח לאחר התיקון, אין הדייר הזכאי רשאי להמשיך ולהחזיק בדירה, אלא למשך תשעה חודשים לאחר פטירת הדייר הזכאי, והוא ירכוש זכויות להמשיך ולהחזיק בדירה, אם הוא עצמו, בשל תנאיו הוא, רשאי לדיור ציבורי"

12. התיקון לחוק נעשה בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו- 2010), התשס"ט-2009. בסעיף 70 לחוק נקבעו הוראות מעבר להחלת התיקון, ובעניין זה נפסק בפסק הדין בעניין אורי אזולאי כדלקמן:

"העולה מהוראות המעבר בין לפי סעיף 70(א) לחוק ההתייעלות ובין לפי סעיף 70(ב) מראה כי על מנת שניתן יהיה לרכוש זכויות כדייר ממשיך לפי נוסח סעיף 3 לפני התיקון, על הטוען לזכות זו, להראות כי הוא התגורר עם החייב הזכאי לפחות ארבע שנים"

13. כלומר, ככל וזכויות המנוחה נבעו מחוק זכויות הדייר, הרי שבכדי לקבל הכרה כדייר ממשיך, עליך להוכיח כי התגוררת עם המנוחה לפני מותה לכל הפחות לשלוש שנים, כי לא הייתה בבעלותך דירה אחרת בחמש השנים עובר לפטירתה, וכי המנוחה התגוררה בדירה לפחות חמש שנים.

14. על פי התיקון לחוק, נראה כי כיום תידרש להוכיח כי גרת עם המנוחה פרק זמן של 4 שנים, ולא רק שלוש שנים.

15. מה משמעות המונח "התגורר"? בת"א (פתח-תקווה) 3455-04, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נאון שי (פורסם בנבו), נידון מקרה בו הנתבע היה חייל בשירות סדיר ולכן התגורר רק בחופשות. בפסק הדין נקבע כך:

"…אין חובה, על פי הפסיקה, שהמגורים יהיו באופן פיזי ורציף. כל זמן שהזיקה המהותית למקום המגורים נשמרת, הרי שמתקיים התנאי של מגורים בדירה. העדרות מהדירה בשל השירות הצבאי עונה על הדוגמא שמביאה כבוד השופטת בייניש בבג"צ 282/88: "העדרות למטרה מוגדרת וחולפת שעשויה להתמשך זמן רב בלי לאבד בכך מאופיה הארעי".

16. כלומר, תיתכן בעיה בהוכחת המגורים, מהטעם ששכרת דירה נוספת בתל-אביב, וגרת בה לסירוגין.

17. עוד יש לציין כי לאחר מותה של סבתך, המשיכה ביתה – דודתך – לגור בדירה, עד מותה שלה. על פי ההגדרה, "דייר ממשיך" הוא בן זוג, לרבות ידוע בציבור, ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופסו. לא קיים קשר של דודה – אחיין!

18. יש לציין כי בפסיקה ניכרת הקפדה על עמידה על הכללים שנקבעו בחוק, וזאת לאור אופיו ומהותו של הדיור הציבורי, ולאור העובדה שהדיור הציבורי הוא משאב ציבורי מצומצם, שיש לחלקו בצדק ולפיכך להקפיד הקפדה יתרה על הוראות החוק. (וראה לעניין זה עע"מ 823/12 תמר קליסה נ' יצחק שמעון, 08.08.2013).

ד. זכאות לזכויות מכוח חוק הגנת הדייר

19. כאמור, לשם הזהירות אבחן אף זכויות אפשריות מכוח חוק הגנת הדייר. יחד עם זאת חשוב לציין כי את הזכאות מכוח חוק הגנת הדייר יש לבחון לאור זכויות המנוחה מול עמידר, כאשר יש לבחון את חוזי השכירות מול עמידר. יש לציין עוד כי בת"א (תל-אביב) 25037-07, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל נ' עזרא עשיר (פורסם בנבו) נפסק כי "אין דיני הגנת הדייר חלים על הדירות שבניהול התובעת, וזאת על פי סעיף 125 לחוק הגנת הדייר והכרזת שר המשפטי כפי שמופיעה בילקוט הפרסומים, חוברת מספר 640 מיום 25.12.58 (עמ' 471)".

20. יחד עם זאת, מאחר וקיימת פסיקה נוספת בה נידונו זכויות מכוח חוק הגנת הדייר כנגד עמידר, תיבדק הזכאות לזכויות מכוח החוק.

21. בסעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר, נקבעו שני תנאים בהם יש לעמוד בכדי שתוכר הזכות לדיירות מוגנת. בת"א (תל-אביב) 48450-07, רשות הפיתוח עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' יוסף סבג (פורסם בנבו), נפסק כך:

"אם כן, התנאים המצטברים בהם צריך הנתבע לעמוד בכדי שיוכר כדייר מוגן לאחר פטירת אביו, הם:

תנאי ראשון – מגורים משותפים עם האב לפחות ששה חודשים קודם לפטירתו (התנאי החיובי).

תנאי שני – היעדר דירה אחרת למגוריו, בזמן פטירת האב (התנאי השלילי)"

22. כבר בשלב זה יובהר כי "הטוען לזכות של דיירות מוגנת, עליו הנטל להוכיח את כל התנאים המקנים לו זכות כזו בין 'חיוביים' ובין 'שליליים'" (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 205).

23. מגורים משותפים – תנאי ראשון הוא, כאמור, מגורים משותפים עם המנוחה לפחות ששה חודשים קודם לפטירתה. לשם כך יהיה עליך להוכיח זאת, הן באמצעות עדים, והן במסמכים אשר יעידו על מגורים שם, כדוגמת חשבונות ששולמו, מכתבים אשר נשלחו לכתובת זו, רישום במשרד הפנים וכו'.

24. היעדר דירה אחרת למגורים – בפסיקה נקבעו מבחנים שונים על פיהם תוכרע השאלה, מתי ייחשב קרוב כמי שיש לו דירה אחרת למגוריו. (ע"א 712/76 בתיה צ'רני נ' מאיר מורדי ואח', פ"ד ל"א(2) 99.

25. "דירה אחרת" במובן החוק, פירושה שיש לקרוב מקום מגורים שמבחינה אובייקטיבית אין מניעה שיתגורר שם באותו מצב, מבחינה משפטית, שהיה מתגורר עם הדייר המנוח. הדירה צריכה להיות דירה בה יש לקרוב זכות של קבע, בגדר קורת גג חלופית קבועה. (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עמ' 262).

26. בפסק דין צ'רני, מצטט כב' השופט שמגר, מתוך דבריו של כב' השופט שרשבסקי בע"א (י-ם) 43/70:

"דירה אחרת למגוריהם נאמר בסעיף הנ"ל ולא מקום אחר למגוריהם. מינוח זה בא ללמדנו, כי המדובר כאן לא רק במקום סתם למגורים שיכול להיות גם חדר זמני בבית מלון, אלא בדירה שהיא 'אחרת' למגוריהם, כלומר שמבחינה משפטית יכולה היא לשמש לקרובו של הדייר המנוח לאותה מטרה שלמענה הוא ישב בדירתו, היינו למקום מגוריו הקבוע במובן הנ"ל ולא רק לישיבה שמלכתחילה מיועדת לא לשמש אלא למטרה זמנית וגם עומדת לרשותו רק לזמן מעבר".

27. עוד נפסק כך:

"המבחן לקיומה של דירה אחרת למגורים הוא יכולתו האובייקטיבית של הקרוב להתגורר בדירה אחרת, אף כבר רשות. כל אימת שלא נותקה הזיקה לדירה האחרת, ואין מניעה לשוב ולגור בה, יראו את הקרוב כמי שיש לו דירה אחרת למגוריו (ע"א (מחוזי חיפה) 4511/97קוסא נ' עזבון המנוח נג'מה מרינא (8.2.98)). בהקשר זה ראוי להזכיר, כי עיגון זכות הקניין כזכות יסוד בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, מצדיקה לפרש את דיני הגנת הדייר, באופן שימזערו את הפגיעה בזכות הקניין של בעל הבית (רע"א 4664/06צארום נ' פרלמוטר (17.9.06), וכן ע"א (מחוזי חיפה) 715/08דימרמן נ' תמיר (23.11.09))"

28. כלומר, על הטוען לזכות להוכיח כי לא הייתה לא כל זכות אחרת, אף כבר רשות, לגור בדירה אחרת.

29. בשולי הדברים אציין כי על פי סעיף 28 לחוק הגנת הדייר בית המשפט רשאי לקבוע כי אדם היה לדייר לפי סעיף 20 אף אם לא נתמלאה מלוא התקופה הקבועה בחוק. כמו כן, במקרה בו היו שני אנשים או יותר לדיירים, ולא רצו או לא יכלו כולם להחזיק במושכר במשותף, רשאי בית המשפט לקבוע שאחד או יותר מביניהם יהיה לדייר ורשאי לקבוע פיצוי לנותרים.

30. נראה כי לאור העובדה שהייתה דירה אחרת, כמשמעותה בפסיקה, אף אם יוכח כי אכן גרת עם המנוחה, לא תהיה זכאי לזכויות דיירות מוגנת.

31. זאת ועוד, לאור העובדה שלאחר מותה של סבתך, דודתך המשיכה לגור בדירה כדיירת מוגנת, הרי שזכותך תהא כ"דייר נדחה", על פי סעיף 27 (1) לחוק הגנת הדייר, אשר התנאים בהם הינך נדרש לעמוד הינם קשים יותר, כך:

"היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה, אולם –

1. מי שתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר"

32. כלומר, יהא עליך להוכיח כי המשך לגור אף לאחר מותה של סבתך, יחד עם דודתך, ומאחר ולא היית בארץ כלל, נראה כי תתקשה בהוכחה זו.

ה. סיכומו של דבר

33. לאור הניתוח המשפטי, כפי שפורט לעיל ולאור המשוכות והקשיים הרבים שיש בניהול תביעה זו, הרי שסיכויי התביעה קלושים.

34. ככל והזכאות היא מכוח חוק זכויות הדייר, יהא עליך להוכיח כי התגוררת עם סבתך לפרק הזמן של כ-4 שנים, וכי התגוררת כמובנו בפסיקה. יחד עם זאת, אף אם תוכיח זאת נראה כי לאור העובדה שלאחר מות סבתך עזבת את הדירה, ודודתך נותרה שם לבדה, ממילא לא תהא זכאי בסופו של יום לזכות בדירה.

35. ככל והזכאות היא מכוח חוק הגנת הדייר, הרי שיהא עליך להוכיח מגורים יחד עם סבתך בחצי השנה עובר למותה, וכן כי לא הייתה דירה אחרת לרשותך. מאחר והייתה דירה, נראה כי אינך עומד בתנאי החוק.

36. כאמור, נראה שלא תעמוד אף בתנאי "דייר נדחה", וזאת מהטעם שעזבת את הדירה לאחר מות סבתך.

37. אולם, במידה וברצונך לקבל את יומך בבית המשפט ולמצות את זכויותיך עד תום הנני נכון לייצג אותך בעניין זה.

38. יש לציין, כי בסוגייה זו אין כל משמעות לצוואת ו/או ירושה המנוחה, וכי הכללים לזכויות הנובעות מחוקים הנ"ל נקבעו בחוקים עצמם, והם אינם כפופים לחוק הירושה, תשכ"ה-1965.

דוד סער, עו"ד