חוות דעת ג – זכויות בחנות המצויה בחצר בית

מאת: עו"ד דוד סער

10 בספטמבר 2009 חוות דעת בעניין זכויות בחנות בגוש 6589 חלקה 278 *

נתבקשנו ע"י הגב' ישראלי לבדוק את זכויותיה בחנות המצויה בחצר הבית ברעננה. להלן עיקרי חוות הדעת.

העובדות הידועות לנו בעת כתיבת חוות הדעת:

1. מדובר בבית משותף, אשר הבעלות בדירות שבו שייכת לקרן הקיימת לישראל ומוחכרת לחוכרים שונים. שטח החלקה כולה הינו 1,288 מ"ר.

העתק מסח רישום מקרקעין מצ"ב ומסומן כנספח א'.

2. הדירות בבית המשותף, ככל הנראה, נוהלו ע"י עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), והגב' כהן ז"ל היתה דיירת של עמידר.

3. בסמוך לשנת 1990, נרשמה הגב' כהן כבעלת זכות החכירה של תת חלקה 1 בלשכת רישום המקרקעין. על כך מעיד אישור עיריית רעננה לרשם המקרקעין מתאריך 1.07.1990.

העתק אישור עיריית רעננה מצ"ב ומסומן כנספח ב'.

4. כיום הזכויות בתת חלקה 1 (להלן: "הדירה") רשומות על שם הגב' לוי, גיסתה של גב' ישראלי. כמו כן, על זכות החכירה בחלקה רשומים 3 שיעבודים לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ (משכנתאות), וכן הערת אזהרה בעקבות צו שיפוטי מבית משפט השלום בכפר סבא.

5. לטענת הגב' ישראלי, בסוף שנות השמונים של המאה הקודמת, שיפץ בעלה, מר ישראלי ז"ל, בנה של גב' כהן, מחסן שהיה קיים בחצר הבית והפך אותו לחנות (להלן: "החנות").

6. בעת שהיתה הגב' כהן בחיים, מר ישראלי ז"ל נהג בחנות מנהג בעלים והשכיר אותה לאחיו, שניהל שם חנות ירקות. את דמי השכירות נטל מר ישראלי ז"ל לעצמו.

העתק הסכם השכירות מצ"ב ומסומן כנספח ג'.

7. לאחר רכישת זכויות החכירה בדירה ע"י גב' לוי, ובטרם מותה של גב' כהן, אפשרה הגב' לוי לגב' ישראלי, להמשיך להשכיר את החנות לשוכרי משנה, וליהנות מדמי השכירות, ללא קבלת כל תמורה מגב' ישראלי.

8. לאחר מותה של האם גב' כהן ז"ל, טענה הגב' לוי לבעלות על החנות ולא אפשרה לגב' ישראלי להמשיך להשכיר אותה ולמעשה נישלה אותה מכל זכות בחנות.

9. כאמור, כיום מבקשת הגב' ישראלי לדעת אילו זכויות יש לה בחנות.

המצב המשפטי:

10. הבית המדובר, בחצרו מצויה החנות, הינו בית משותף שנרשם בשנת 1976. חצר הבית מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבית. בהתאם לסעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף, אשר גודלו תלוי בגודל רצפת הדירה ביחס לגודל רצפות שאר הדירות בבניין.

11. לכן, על פניו, נראה כי הבעלות בחנות, הבנויה על שטח הרכוש המשותף, שייכת לכל בעלי הדירות בבניין.

12. יחד עם זאת, בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק, בעלי הדירות בבניין יכולים להסכים ולקבוע בתקנון הבית המשותף כי חלק מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית.

13. בהתאם לנסח הרישום, המצ"ב כנספח א' לעיל, לבית קיים תקנון מוסכם, דהיינו, בעת רישום הבניין כבית משותף, ערכו הדיירים תקנון בכל העניינים הנוגעים לזכויות וניהול הבניין, ואפשר שבתקנון, בשלב מאוחר יותר לעריכתו, נעשתה הצמדה של החנות לדירה שבבעלות הגב' לוי.

14. יחד עם זאת, לו היתה נעשית הצמדה מעין זו, היה הדבר נרשם בנסח הרישום. בדירתה של הגב' לוי לא נעשו שום הצמדות, ולכן, תיאורטית החנות היא בבעלות כל הדיירים.

15. אפשרות נוספת היא לבדוק את מצב הבעלות בחנות בעמידר או בתיק הבניין בעיריית רעננה.

16. גם אם נצא מתוך נקודת הנחה כי חלק החצר בו היתה מצויה החנות איננה חלק מהרכוש המשותף ושייכת בלעדית לתת חלקה 1, הדירה של הגב' לוי ובעבר של הגב' כהן, גם במקרה זה אין לגב' ישראלי זכויות בחנות.

17. סעיף 12 לחוק המקרקעין קובע את העיקרון לפיו כל הבנוי והנטוע והמחובר לקרקע, שייך לבעל הקרקע, ללא קשר למי שבנה אותו. להלן נוסח הסעיף:

"12. המחובר לקרקע הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר."

18. בעלי הקרקע של הדירה בכל הזמנים הרלבנטיים לחוות הדעת היו קרן קיימת לישראל, גב' כהן ולאחר מכן גב' לוי. בשום שלב, הבעלות על הדירה לא היתה שייכת למר ישראלי ז"ל או למי מיורשיו.

19. לכן, גם אם שיפץ מר ישראלי ז"ל את המחסן הקיים, אין הדבר מקנה לו זכויות בעלות עליו. מקל וחומר, כאשר מדובר במחסן שהיה קיים עוד קודם לכן, ומר ישראלי ז"ל רק שיפץ אותו.

20. למעלה מכך, מר ישראלי ז"ל פעל בניגוד לדין משבנה את החנות ללא היתר בניה כדין, ואף גרף מכך רווחים, שכן השכיר את שטח החנות לאחרים בתמורה לדמי שכירות.

21. אם אלה פני הדברים, האם ניתן לטעון כי מר ישראלי ז"ל היה בר רשות בחנות? בר רשות הוא אדם אשר מחזיק ו/או עושה שימוש במקרקעי הזולת באישורו של בעל הקרקע. ניתן לטעון כי מר ישראלי ז"ל היה בר רשות בחנות מכח הרישיון שקיבל מאימו, גב' כהן (זאת בהנחה כי החנות הממוקמת בחצר הבית המשותף אכן שייכת לדירתה של גב' כהן ז"ל), ולאחר מכן הגב' ישראלי המשיכה להיות ברת רשות ועשתה שימוש בחנות מכח ההרשאה מכללא (הרשאה שבשתיקה) שקיבלה מאת הגב' לוי.

22. יחד עם זאת, בגין החזקה והשימוש שעשו מר ישראלי ז"ל ואישתו בחנות, הם לא שילמו דמי שימוש ו/או תמורה כלשהי לבעלים של הקרקע (גב' כהן ואח"כ גב' לוי) ולכן רשותם היא רשות חינם ומשכך הינה הדירה, ופוקעת עם רצונו של בעל הקרקע.

23. פסיקה רבה ומגוונת קיימת בשאלת ביטולו של רישיון לשימוש במקרקעין. להלן קטע מע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות (פורסם בנבו) שם נדונה שאלת מעמדו של מי שהחזיק במקרקעין של המינהל במשך 40 שנה, ניהל עליהם את עסקו ובנה עליהם בניינים, ללא שהמינהל דרש ממנו להתפנות ומבלי ששילם למנהל כל תמורה. בית המשפט דן בשאלה האם למערער זכות קניינית בשטח, וקבע כי:

"אין עוררין על כך שהמערער מחזיק בשטח מזה למעלה מ-40 שנה ואף בנה עליו בניינים ששימשו לניהול עסקו, וזאת בידיעת המינהל ומבלי שנדרש להתפנות . בנסיבות אלו ניתן לקבוע, כי מעמדו של המערער הוא מעמד של בעל רישיון להשתמש במקרקעין… היות ולא נקשר חוזה בין הצדדים, ניתן ללמוד על היותו של המערער בעל רישיון להחזיק בשטח משתיקתו של המינהל, ולכן ניתן לומר שמדובר במקרה זה על רשות מכללא, רשות אשר אינה מהווה זכות במקרקעין… רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת". [הדגשה שלי – ד.ס.].

(ור' בהקשר זה גם את בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' עירית תל אביב יפו, פ"ד כ"ה (2) 792 , 796-797).

24. גם אם היה בעובדה שמר ישראלי ז"ל ואישתו שילמו עבור הוצאות הארנונה והחשמל בדירתה של האם כשזו היתה בחיים, כדי לתמוך בטענת התמורה ששולמה, עדיין לאחר רכישת הנכס ע"י הגב' לוי, גב' ישראלי לא שילמה לה דבר בתמורה לשימוש שעושה בחנות, תוך כדי שהמשיכה לגבות דמי שכירות.

25. אף על פי כן, בר רשות יכול לתבוע מאת בעל המקרקעין פיצויים בגין השקעותיו בנכס והשבחתו (ראה ע"א 1156/02; 1238/02 חיר נ' לידאי, פדי נז [3] 949). ניתן היה לתבוע מאת גב' לוי את עלויות שיפוץ הסניף והשבחתו, אולם במקרה זה, התביעה היא תביעה כספית, שמועד ההתיישנות עליה הוא 7 שנים. עילת התביעה התעוררה בשנת 1995, לאחר סילוקה של הגב' ישראלי מהחנות. משכך, תביעת הפיצויים התיישנה.

26. אשר על כן, לאור בחינת העובדות, החוק והפסיקה בנושא, מסקנתנו היא כי למר ישראלי ז"ל לא היו זכויות קנייניות בנכס. משכך, גם ליורשיו אין כאלה.

27. לא למותר לציין כי אף זכויותיה של הגב' לוי בחנות מוטלות בספק, שכן כאמור, השטח עליו בנויה החנות מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניין. שטח זה, על פי העיון בנסח רישום המקרקעין לא הוצמד לדירתה של הגב' לוי. על כן, לכאורה, גם לגב' לוי אין זכות קניינית בו אלא לכל היותר הינה ברת רשות של הדיירים בבניין, כך על פניו.

28. ניתן לנסות לברר לעומק את הנושא ע"י עיון בתיק הבניין בעיריית רעננה, הזמנת תיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין בפתח תקווה ולעיין בצו הבית המשותף ובשירטוטים שבו, לבדוק את הזכויות בחנות בעמידר.

בכבוד רב, דוד סער, עו"ד

* הנתונים והשמות המופיעים בחוות הדעת שונו מטעמי חיסיון.